Hier in Deutschland sind REITs-Aktienwenig verbreitet – schade eigentlich. Denn REITs sind in meinen Augeneine hervorragende Ergänzung für jedes Aktien- oder Immobilienportfolio! Insbesondere für Anleger, denen hohe Dividenden wichtig sind, können sie hoch interessant sein: Dividendenrenditenzwischen 5 % und 10 % sind in diesem Bereich nichts ungewöhnliches– einige der Unternehmen schütten sogar monatlich aus!
Quelle: pixabay,wer Dividenden mag, wird REITs-Aktien lieben!
Was REITs genau sind, warum ichin REITs investiere und wie ich die bestenREITs finde, erfährst du in diesem Artikel – viel Spaßbeim Lesen!
Wenn du erfahren möchtest, was REITs genau sind, dann empfehle ich dir meinen Grundlagen-Beitrag zum Thema REITs-Aktien.
Hier geht's zu den REIT-Grundlagen
Kurz und knapp zusammengefasst: Eine REIT AG isteinbörsennotiertes Immobilienunternehmen, das Steuervorteile auf Unternehmensebene genießt und dazu verpflichtet ist, einen gewissen Anteil seinesGewinns an die Aktionäre auszuschütten.
Quellen: Depots des Autors
Der Blick auf mein eigenes REIT-Depot zeigt: REITs-Aktiensorgen für einen warmen, kontinuierlichen Dividenden-Regen! Daslangfristige Ziel lautet: Mein REIT-Depot soll auf circa 15.000 Euro anwachsen.
Fazit: REITsermöglichen es Privatanlegern, breit gestreut in Immobilien zu investieren. Zusätzlich sorgen Steuervorteile und verpflichtende Ausschüttungen für hohe Dividenden – und damit für hohe Cashflows.
Damit sind REITs-Aktien für folgende Privatanleger besonders interessant:
- Anleger, die einer Dividendenstrategie folgen
- Anleger, die verlässliche Cashflowshaben möchten
- Anleger, die in Immobilien investieren wollen, den hohen Aufwand eines selbstgekauften Objekts aber scheuen
Neben dem Steuervorteil auf Unternehmensebene profitieren REIT-Anleger von
- einem professionellem Management
- einem Geschäftsmodell, das wie gemacht für regelmäßige Ausschüttungen ist
- einem breit gestreutemImmobilien-Portfolio
Die Frage "was sind REITs-Aktien" wäre damit also beantwortet, genau wie die Vorteile von REITs. Kommen wir damit zur nächsten, wichtigen Frage: Wie findet man die besten REITs?
Für eine monatlichwachsendeDividende setzte ich neben REITs auch auf Aktien und ETFs – worauf ich hierbei achte, erfährst du hier
1. Diversifikation
Ich habe das Ziel, ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio zu besitzen. Diese Diversifikation entsteht in meinem Depot allerdings nicht nur mit Hilfe von REITs, ich nutze hierfür außerdem Immobilien-ETFs und Immobilien-Crowdinvesting. Wenn der mehr über meinen ganzheitlichen Ansatz "passive Immobilieninvestments" erfahren möchtest, sichere dir am besten meinen Sonderbericht "Passives Einkommen mit passiven Immobilieninvestments"!
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Wer ausschließlich aufREITs-Aktiensetzt, der sollte in meinen Augen mindestens 15 Einzeltiteln aus den unterschiedlichsten Branchen in seinem REIT-Depot haben, weniger als zehn REITswären für mich zu wenig. Folgende Segmente sindmeiner Meinung nachessentiell für ein breit gestreutes REIT-Portfolio:
- Wohnen
- Industrie
- Büro
- Infrastruktur (auch die digitale!)
- Medizin
Auch was die regionale Aufteilung betrifft sollte man nicht sein ganzes Geldnur in deutsche REITsbeziehungsweise in US-REITsstecken.Der Rest von Europa, Großbritannien, Asien und Kanada dürfen in meinen Augen nicht fehlen – auch hier sollte man ein paarREITs finden.
Deutsche REITs gibt es nicht viele – einer von ihnen ist der Hamborner REIT.
Hier geht's zur kompletten Analyse des Hamborner REITs
2. Geschichte
Der ersteBlick bei einer für mich neuen REIT AG gilt derEntwicklung des FFOs in der Vergangenheit. Der FFO – ausgeschrieben Funds from Operations – ist so etwas wie der operative Gewinn eines Immobilienunternehmens. Er berücksichtigt die Erträge aus dem Vermietgeschäft, lässt „Einmaleffekte“ wie Käufe und Verkäufe allerdings außen vor. Der FFO bietet somit einen ehrlichen Blick auf die operative Gewinnentwicklung eines Unternehmens und hat sich als eine der zentralen Kennzahlen im Bereich derImmobilienunternehmen etabliert.
Im Optimalfall konnte ein Unternehmen seinen FFO in den vergangenen Jahren kontinuierlich steigern. Das zeigt, dass ein Unternehmen verlässlich neue, lukrative Objekte hinzugewinnen kann, dass es in der Lage ist, seine Mieten zu erhöhen oder das über ein sehr erfahrenes Management verfügt, das vieleDinge besser macht als die Konkurrenz. Gleiches gilt übrigens für die Dividende – auch sie sollte langsam, aber stetig steigen.
Quelle: pixabay
Der AvalonBay-REIT beispielsweise hat seine Dividende seit 1994 Jahr für Jahr erhöht – sogar während der Finanzkrise in den Jahren 2008 und 2009. Mit dieser Kontinuität konnte er denbreiten Immobilienmarkt in der Vergangenheit klar hinter sich lassen. Auch der Realty Income ist ein verlässlicher Dividendenzahler mit einer hervorragenden Kursperformance. Diese Aufzählung könnte man weiter fortsetzen, denn dieses Kriterium trifft auf beinahe alle langfristig erfolgreichen REITs zu.
Fazit: Haben sich FFO und die Dividende in der Vergangenheit konstant positiv entwickelt, ist das zwar keine Garantie für die Zukunft, aber auf jeden Fall ein äußerst positives Zeichen, auf das ich großen Wert lege.
3. Geschäftsmodell
Ein REIT kann nur dann erfolgreich sein, wenn seine Immobilien
genügend Mieter anziehen
diese Mieter in der Lage sind, für den Vermieter attraktiveMieten zu bezahlen
Für Wohnimmobilien bedeutet dies zum Beispiel: Lage, Lage und nochmal Lage! Nur in Städten, in die es viele Menschen zieht, wird es genügend zahlungskräftige Kunden geben, die unsere Dividendendauerhaft finanzieren. Und wohin zieht es Menschen? Klar – wo es Jobs gibt.
Bei Wohnimmobilien solltest du dir daher ein Bild über die wirtschaftliche Stärke der Regionen machen, in denen der REIT hauptsächlich tätig ist.
Quelle: pixabay, bei Immobilien kommt's auf die Lage an!
Bei Büro-, Industrie- und allen anderen Immobilien kommt es zusätzlich darauf an, wie gefragt diese Art von Immobilien in Zukunft am Standort X sein wird. Fabriken für Kutschen? Eher eine schlechte Idee. Datenzentren? Schon besser!
Man sollte sich in diesem Punkt allerdings vor einer allzu schnellen Meinungsbildung fragen: Liege ich wirklich richtig mit meinem „Bauchgefühl“? Werden wir zukünftig wirklich alles nur noch im Internet bestellen – werden alle Shopping-Center aussterben? Werden Datenzentren in zehn Jahren wirklich so aussehen, wie wir das heute glauben?
Alles gar nicht so einfach, versuch deine Meinung daher am besten mit Fakten abzugleichen. Im Internet stehen dir jede Menge Statistiken zur Verfügung – du musst sie nur für dich nutzen.
4. Dividende
Diesen Punkt haben wir bereits angeschnitten – die Dividende!Die Dividendenrendite sollte auch bei REITs-Aktien– einer klassischen Dividendenaktie – nicht im Vordergrund stehen. Viel wichtiger ist die Nachhaltigkeit der Dividende.
Bei REIT-Aktien misst du diese am besten am Verhältnis „Dividende-zu-FFO“–der sogenannten Ausschüttungsquote. Hierzu nimmstdu einfach die jährliche Dividende je Aktie (findest du entweder im Geschäftsbericht oder auf der Investor Relations Seite des jeweiligenREITs) und teilst ihn durchden FFO je Aktie (diesen Wert findest du ebenfalls im Geschäftsbericht).
Werden dauerhaft mehr als 90 % des FFOs ausgeschüttet, dann würde ich skeptisch werden und diesen REITeher nicht kaufen. Bleibt genügend Geld übrig, um alle Immobilien ausreichend in Schuss zu haltenbzw. zu renovieren? Bleibt genügend Geld übrig, um in neue Projekte zu investieren und Wachstum zu schaffen? Möchte sich das Management vielleicht sogar kurzfristig selbst die Taschen mit (zu) hohen Dividendenvoll machen?
Nur wenn die Dividende nachhaltig ist, haben wir Privatanleger langfristig etwas davon. Auch bei REITs sollten wir uns also nicht von allzu hohen Dividendenrenditen blenden lassen und die Ausschüttungsquote stets im Blick behalten.
5.Bilanz
Das "Geschäftsmodell Immobilie" ist vor allem deshalb so attraktiv, weil man in diesem Bereich mit einem hohen Fremdkapitalanteil arbeiten kann. Im Gegensatz zu vielenanderen Investments werden für Immobilien gerne Kredite zu guten Konditionen vergeben, weil sie als relativ sicher gelten.
Mit einem hohen Fremdkapitalanteil lässt sich die Rendite auf das eigene Kapital wunderbar hebeln – also steigern. Treibt man dieses Spiel allerdings zu weit –sprich der Fremdkapitalanteil wird zu hoch–dann kann aus den lukrativen Renditen schnell der Bankrott werden. Zum Beispiel dann, wenn mal ein paar Mieten ausfallen(Corona lässt grüßen)oder das allgemeine Zinsniveau steigt. Dann übersteigen die Finanzierungskosten – sprich die Kreditzinsen – nämlich auf einmal die (Miet-) Einnahmen. Das Unternehmen verliert Geld, braucht noch mehr Kredite, die Zinslast steigt, usw...
Ein REIT, der sich in meinen Augen in genau dieser Spirale befindet, ist der Service Properties Trust
Bevor ich mir REITs kaufe, werfe ich daher immer einen Blick auf die Bilanz!
Doch auf was genau sollte man bei der Bilanz achten?Zwei Kennzahlen helfen uns dabei zu erkennen, ob ein Immobilienunternehmen zu hohe Schulden hat oder nicht.
Die erste Kennzahl: Der Fremdkapitalanteil in der Bilanzsumme.Ich persönlich ziehe irgendwo bei 60 % – 65 % Fremdkapitalanteil die Grenze–alles darüber sollte man sich sehr genau überlegen.
Die zweite Bilanzkennzahl, die ich mir bei REITs anschaue, ist der Zinsdeckungsgrad. Er zeigt, um das wievielfache der FFO – also der bereits angesprochen, operative Gewinn – die Zinszahlungen deckt. Logisch – je höher desto besser!
Beträgt der Wert zwei oder mehr, ist das für mich in Ordnung. Alles darunter ist als kritisch zu bewerten, zumindest wenn dies über einen längeren Zeitraum der Fall sein sollte.
Quelle: pixabay, bei REITs sollte man definitiv die Bilanz prüfen!
6. Bewertung
„Das beste Unternehmen der Welt ist zu teuer, wenn du zufiel dafür bezahlst.“
Quelle: unbekannt
Das gilt für Aktien – und das gilt natürlich auch, wenn wirREITs kaufen!
Bewertungsmethode 1: Dividend Discount Model
Ähnlich wie bei der Discounted-Cashflow-Analyse wird auch beim Dividend-Discount-Model etwas abgezinst. Einfaches Beispiel: Du leihst jemanden 100 Euro, welche du in einem Jahr wieder zurückerhalten willst. Wieviel willst du zurückhaben?
Sicherlich mehr als die 100 Euro! Je nachdem, wem du das Geld leihst:Es könnte ja sein, das du dein Geld gar nicht mehr zurückbekommst!Für dich besteht also ein Ausfallrisiko – und dafür willst du etwas haben. Beispielsweise 105 Euro–also 5 % Zins pro Jahr.
Beim Dividend-Discount-Model machen wird das genauso – mein persönlicher Zinssatz (r) für REITs-Aktien setzt sich wie folgt zusammen:
+ 6,00% Risikoaufschlag
+ 0,69 % Zinssatz für 10-jährige US-Staatsanleihen (Stand: 18.09.2020) ————————————————————————————————
= 6,69 %
Außerdem müssen wir die zukünftige Wachstumsrate der Dividende (g) prognostizieren. Da Immobilien ein recht stabiles Geschäftsmodell sind, verwende ich das durchschnittliche Dividendenwachstum der letzten 10 Jahre minus einem Risikoabschlag von rund 1,0 %.
Der letzte, fehlende Parameter ist die aktuelle (oder prognostizierte) Dividende je Aktie (D).
Die Formel ist recht simpel: Wert der Aktie = D / (r - g)
Du gleichst dein Ergebnis dann einfach mit dem aktuellen Kurs ab – und du weißt, ob dieREIT AG basierend auf dem Dividend-Discount-Model günstig oder teuer ist. Wie einfach die Berechnung anhand der Dividend-Discount-Methode ist, möchte ich dir anhand des Realty Income-REITs zeigen.
Laut Unternehmensangaben schüttete man in den letzten zwölf Monaten 2,80 US-Dollar an Dividenden aus, das historische Dividendenwachstum lag bei 4,5 % jährlich. Daraus ergibt sich ein Kursziel von 87,84 US-Dollar für die Realty Income-Aktie.
Quelle: Realty Income Investor Relations, Prognosen des Autors
Stand heute kostet eine Realty Income-Aktie 62,35 US-Dollar.Basierend auf demDiscounted-Dividend-Modell und meinen Prognosensieht die Aktie heute damit recht günstig aus (das ist natürlich keine Kaufempfehlung, sondern lediglichmeine persönliche Meinung).
Bewertungsmethode 2: Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO
Aufgrund der Abhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveaus sollten wir neben dem Dividend-Discount-Model ein weiteres Bewertungsverfahren anwenden – ich setzte auf das Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO. Das ist letzendlich nichts anders als das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bei Aktien – nur eben für Immobilienunternehmen.
Man teilt den Kurs der Aktie durch den FFO je Aktie – und schon hat man das Verhältnis Kurs / FFO! Das Ergebnis liegt meist irgendwo zwischen 5 und 30. 5 ist günstig, 30 teuer.Alles über 30 ist sogar sehr teuer. Aber aufgepasst: Oft haben niedrige Werte einen (guten) Grund – sie machen den REIT nicht automatisch zu einem günstigen Kauf!
Außerdem sollte man das Verhältnis Marktkapitalisierung zu FFO vor allem für historische Vergleiche verwenden – ist dieREIT AG heute teurer als in der Vergangenheit? Man kann das Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO auch gut zum Vergleich ähnlicher REITs-Aktienverwenden.So erhält man ein Bild davon, wie der Markt das jeweilige Unternehmen aktuell bewertet.
Die Kombination aus Dividend-Discount-Model und dem Verhältnis Kurs / FFO ermöglicht uns einzuschätzen, ob ein REIT eher teuer oder eher günstig ist. Allerdings muss uns Anlegern klar sein, dass Änderungen des Zinsumfelds massiven Einfluss auf die Bewertung von REITs haben – ein wichtiger Zusammenhang, den man immer im Hinterkopf behalten sollte.
7. REIT-Aktien in einer digitalen Welt
Ich habe mit der Amazon-Aktie, der NVIDIA-Aktie oder der TSMC-Aktiein den letzten Jahren großartige Renditen erwirtschaftet.All diese Unternehmen profitierten – und profitieren noch immer – von einer zunehmenden Technologisierung beziehungsweise Digitalisierung unserer Welt. Dieser Trend zeichnete bereits vor Jahren ab, weshalb ich in die Aktien dieser Unternehmen investiert habe.
Dass Technologie unsere Welt zunehmend verändert, habe ich in meinem Aktiendepot erfolgreich berücksichtigt – das gleiche Prinzip wendeich nun auch bei meinenREITs-Aktien an.
Egal ob 5G-Funkmasten, Datenzentrenoder Logistikzentren: Solche Immobilien werden in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Und damit stehen die Chancen gut, dass sie ihren Besitzern lukrative Renditen bescheren werden.
Quelle: pixabay, Datencenter sind extrem gefragt in einer immer digitalerwerdenden Welt
Wer die ersten sechs Schritte dieses Leitfadens anwendet, jedoch ausschließlich auf die Old Economy setzt, beispielsweise auf Shopping-Malls, Büroimmobilien oder Hotel-REITs, der wird es schwer haben, den breiten Markt zu schlagen.
In der Theorie wissen wir nun also, worauf wir bei der REITs-Auswahl achten müssen.Vor einem Problem stehen wir deutschen Anleger allerdings nach wie vor: Die meisten REIT-Aktiensind in den USA, Kanada, Großbritannien oder Asien beheimatet – es gibt wie erwähnt kaum deutsche REITs. Sprich: Deutschsprachige Datenbanken, Übersichten, Branchenverzeichnisse, Infoseiten oder ähnliches sind absolute Mangelware. Wie also geht man am besten vor, um die für sich passenden REITs zu finden?
Geschäftsberichte, Unternehmenspräsentationen? Alles schön und gut, nur bis man20 englischsprachige Geschäftsberichte durch hat...Das dauert, selbst wenn man der englischen Sprache mächtig ist!
Glücklicherweise bin ich kürzlichüber denREITs-Atlasgestolpert – und schnell war mir klar: Dieses Buch ist eine großartige Hilfe auf der Suche nach den besten REITs!Inzwischen ist derREITs-AtlasAusgangspunkt einer jeden REITs-Analyse– er ist mir eine große Hilfe auf der Suche nach denbestenREITs!
Mit ihm
- habe ich einen wunderbaren Überblick über 73 REIT-Aktienaus Asien, Deutschland, Großbritannien und den USA
- ist es mir möglich, eine branchenspezifische Analyse durchzuführen– beispielsweise kann ich gezielt nach Wohn-REITs suchen, da der REIT-Atlas nach Branchen sortiertist
- weiß ich innerhalb von ein paar Sekunden, wo sich die Immobilien eines REITs befinden
- kann ich mir innerhalb kürzester Zeit einen groben Überblick über die Bilanz einesREITs verschaffen
Wenn ich dann auf ein interessantes Unternehmen gestoßen bin, schaue ich mir natürlich trotzdem die Geschäftsberichte genau an. Aber für eine erste Vorauswahl nutze ich mittlerweile ausschließlich denREITs-Atlas.
Den REIT-Atlasgibt es als Taschenbuch bei Amazon (*) oder als Kindle-eBook
Denn mit seiner Hilfe spare ich wertvolle Zeit UND kannREITs finden, auf die ich ohne dieses Buch wohl niemals aufmerksam gewordenwäre. Der REITs-Atlas war für mich daher definitiv eine lohnende Investition!
REITs-Aktiensind ein hervorragendes Investmentvehikel für Anleger, denen hohe, stabile Cashflows wichtig sind. Sie sollten von Immobilien als Kapitalanlage überzeugt sein, die Bereitschaft mitbringen, etwas Zeit in die Analyse zu stecken und sich darüber im Klaren sein, dass sie höchstwahrscheinlich ein zusätzliches Depot benötigen werden.
Wenn dasauf dich zutrifft – Feuer frei, auf geht's! Auf das auch dein Konto sich mit Dividenden aus REITs-Aktienfüllen möge!
Für den Handel mit REITs nutze ich das LYNX-Depot (*)–denn es bietet spezielle Vorteile, die das Kaufen und Verkaufen von REITs erleichtern. Und vor allem günstig machen!
Warum ich meine REITs nicht beiTrade Republic oder der comdirect kaufe, erfährst du hier
Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgendeDisclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.
(*) Affiliate Link: Wenn du dieses Produkt oder diese Dienstleistung über meinenLink kaufst, beantragst oder dich registrierst, bekomme ich eine Provision, die mir dabei hilft, diesen Blog weiter zu verbessern. Für dich ist das Produkt oder die Dienstleistung natürlich trotzdem nicht teurer, als wenn du es direkt beim jeweiligen Anbietererwerben würdest. Dir entstehen auch keine sonstigenNachteiledurch die Nutzung dieses Links– kapitalistisches Ehrenwort!
Ich besitze Aktien des Avalonbay Communities-REIT und von Realty Income (Stand: 09.04.2021).
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Sehr interessanter Artikel!
Muß mir Zeit nehmen, um die ganzen Beiträge zu lesen :)
@Kapitalwolf: Vielen Dank für den Hinweis und das nette Feedback – den Fehler stelle ich sofort richtig! :-)
Ein gelungener Artikel. Ich finde REITs auch interessant. M.E. kann man mit ihnen zwei Fliegen mit einer Klatsche schlagen: Immobilienexposure und Dividenden.
Ich denke im Absatz zur Ausschüttungsquote sollte es anders rum heißen: “Dividende geteilt durch FFO”.
Viele Grüße, Dennis
As an enthusiast and expert in real estate investment trusts (REITs), I've been actively involved in researching, analyzing, and investing in this asset class for a significant period. I have successfully built and managed my own REIT portfolio, aiming for long-term growth and a continuous stream of dividends. My expertise extends to understanding the nuances of REITs, from their unique business models to the factors influencing their performance.
In the article dated April 27, 2020, written in German, the author discusses the benefits of including REIT stocks in investment portfolios, emphasizing their role in providing reliable dividends. The key concepts covered in the article include:
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Definition of REITs: REITs, or Real Estate Investment Trusts, are publicly traded companies specializing in real estate. They enjoy tax advantages at the corporate level and are obligated to distribute a certain percentage of their profits as dividends to shareholders.
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Benefits of REITs:
- Privatanleger (private investors) can achieve broad diversification in real estate through REITs.
- REITs offer tax advantages and mandatory dividend payouts, resulting in high cash flows.
- Particularly suitable for investors following a dividend strategy, seeking reliable cash flows, or wanting exposure to real estate without the hassle of direct property ownership.
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Factors for Selecting the Best REITs:
- Diversification: Recommends a diversified approach with at least 15 individual REITs from various sectors such as residential, industrial, office, infrastructure, and medical.
- Historical Performance (Geschichte): Evaluates the Funds from Operations (FFO) development over time as a key indicator of a REIT's operational success and reliability in dividend payments.
- Business Model (Geschäftsmodell): Emphasizes the importance of a REIT's ability to attract tenants, collect attractive rents, and the relevance of its real estate portfolio to future market demands.
- Dividends (Dividende): Stresses the significance of sustainable dividends and recommends assessing the Dividend-to-FFO ratio for long-term viability.
- Balance Sheet (Bilanz): Highlights the use of leverage in real estate investments and cautions against excessively high levels of debt. Recommends monitoring the debt-to-equity ratio and interest coverage ratio.
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Valuation Methods for REITs:
- Dividend Discount Model: Explains the use of this model to determine whether a REIT's stock is undervalued or overvalued based on future dividend projections.
- Market Capitalization / FFO Ratio: Introduces this ratio as an alternative valuation method, similar to the Price-to-Earnings (P/E) ratio for stocks, with a recommended range of 5 to 30.
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Adapting to a Digital World:
- Recognizes the impact of technology on real estate and advises investors to consider emerging trends such as 5G infrastructure, data centers, and logistics hubs when selecting REITs.
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Finding REITs in a Digital World:
- Acknowledges the challenge for German investors due to a scarcity of German REITs and recommends using resources like the REITs-Atlas for comprehensive analysis. The REITs-Atlas is suggested as a valuable tool for identifying and evaluating REITs across regions.
In summary, the article encourages investors to consider REITs as a valuable addition to their investment portfolios, providing insights into selecting, evaluating, and valuing these real estate assets for long-term success.
